林时坤律师毕业于中南财经政法大学和武汉科技学院(辅修),分别获得法学学士和管理学学士,并于2004年12月获得英国伯明翰大学商法专业法学硕士学位……
 

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租户转租房屋遭索赔 未经房东同意引发官司


厦门网讯 据海峡导报报道(记者陈捷通讯员集法宣/文陶小莫/漫画)未经房东同意,租户就将房屋转租,结果引发官司,房东起诉索赔10万元违约金。近日,集美区人民法院开庭审理了这起房屋租赁纠纷案。
 
  房东林先生出租的房屋位于集美区。经查,二房东老杨是在2012年向林先生租房,当时,双方签订了一份《房屋租赁合同》,约定:林先生将其所有的房屋租给老杨开办幼儿园,租期五年,租金一年交一次。合同还约定,租赁期间,老杨应向林先生支付租赁押金人民币3万元。若老杨超过一个月未缴纳租金,则林先生有权终止租赁,老杨应赔偿林先生10万元违约金,押金3万元也归林先生所有。
 
  然而,老杨租房两年后,未经房东同意,2014年6月,将幼儿园转租给第三人小芳。2014年7月,林先生收到小芳的第三年租金。此后,小芳就没有再付租金。2015年8月,房东因逾期一个多月仍未收到租金,就更换门锁,强行收回房屋。
 
  近日,林先生又将老杨告上法庭。林先生认为,老杨与小芳就幼儿园的转让协议系内部约定,自己并不知情,老杨的转租行为未经自己同意,不能算数。而老杨未缴交房屋租金,已逾期一个多月,所以,在解除租赁合同后,老杨还要承担违约责任,支付拖欠的租金,并赔偿违约金10万元,还有押金3万元也要归房东。
 
  但是,老杨答辩说,自己已经将幼儿园转让给小芳,因此本案被告应是小芳。另外,租赁场所已经还给林先生,林先生应退还给自己押金3万元。
 
  集美区法院审理认为,老杨与小芳就讼争房屋进行转租的行为未经过林先生同意,对林先生不产生效力。老杨拖欠租金超过一个月,林先生有权解除合同、收回房屋,可以确认该合同已于去年8月25日解除。
 
  近日,集美区法院作出一审判决,要求承租人老杨承担违约责任,3万元押金归房东所有,老杨还要支付11200元租金。
 
  法官提醒
 
  转租造成损失,二房东应担责
 
  法官分析认为,由于老杨构成违约,应支付违约金,且双方约定的押金也具有违约金的性质,按合同约定,老杨应承担的违约责任为13万元。但是,老杨认为该违约责任过重,应根据实际损失酌情调整,而且,林先生收回房屋后与他人进行合作经营,也未举证证明其存在损失,从公平合理的角度出发,法院酌定老杨已支付的押金3万元归林先生所有,无须再支付违约金10万元。
 
  法官还说,至于老杨已支付给林先生的押金3万元及应支付的租金11200元,待老杨实际履行后,老杨可与第三人小芳协商处理,若协商不成,老杨可另案主张。
 
  法官提醒说,承租人将房屋转租给第三人,应经过出租人的同意,但承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。如果第三人对租赁房屋造成损失,应由承租人承担赔偿责任。另外,如果承租人未经出租人同意转租,出租人可以依法解除租赁合同。
 
 
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